Eindejaarstips

Fiscale tips bij bezit eigen woning

Fiscale tips bij bezit eigen woning
Gepubliceerd: 05-11-2020, laatst gewijzigd: 09-02-2021

Hoewel de fiscale regels voor de eigen woning in de afgelopen kabinetsperiodes steeds iets verder zijn versoepeld en – door de lage hypotheekrente – ook minder belangrijk zijn geworden, zijn er nog steeds interessante onderwerpen waar u uw voordeel mee kunt behalen.

Betaal hypotheekrente vooruit

Bereikt u in 2021 de AOW-leeftijd of valt u vanwege een andere reden in 2021 onder een lager belastingtarief? Overweegt u dan om in 2020 nog de hypotheekrente die betrekking heeft op de periode tot 1 juli 2021 vooruit te betalen. Dan kunt u die hypotheekrente in 2020 tegen een hoger tarief aftrekken in uw aangifte inkomstenbelasting, zodat u minder belasting betaalt. Daarnaast is het zo dat het toptarief waartegen u de hypotheekrente kunt aftrekken in 2021 daalt van 46% naar 43%.

Let op: Als u voor een langere periode de hypotheekrente vooruitbetaalt, dan is dat zinloos. Als u dat namelijk toch doet, dan weigert de inspecteur de vooruitbetaalde rente als aftrekpost voor 2020 en kunt u deze pas in 2021 aftrekken tegen het lagere tarief.
En wanneer u maar weinig hypotheekrente betaalt, dan kan het – door de regeling over de aftrek vanwege geen of geringe eigenwoningschuld – mogelijk zijn dat u beter af bent als u de betaalde hypotheekrente helemaal niet opgeeft. Dat is echter niet toegestaan: het opgeven van de betaalde eigenwoningrente is verplicht volgens de Belastingdienst!

Verkoop eigen woning na 1 januari 2021

Wilt u binnenkort uw schuldenvrije woning verkopen zonder direct een nieuwe woning aan te kopen? Misschien is het beter daarmee te wachten tot in 2021. Bij een verkoop vóór 1 januari 2021 telt de ontvangen verkoopsom immers mee in de grondslag van de vermogensrendementsheffing van het jaar 2021 (peildatum 1 januari 2021). Als u de woning bijvoorbeeld op 5 januari 2021 verkoopt, valt de koopsom in 2021 niet in box 3 maar – op z’n vroegst – pas per 1-1-2022.

Los uw hypotheek in 2020 af

Onder bepaalde omstandigheden is het (fiscaal) voordelig om uw eigenwoningschuld deels of volledig af te lossen. Als u nog een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek heeft met een behoorlijk hoge rente en u beschikt daarnaast over belast vermogen in box 3 dat u niet liquide hoeft te hebben. Als het rendement op dat box 3-vermogen lager is dan wat u netto aan hypotheekrente betaalt, is aflossen waarschijnlijk voordelig. Informeert u wel eerst bij uw bank hoeveel u boetevrij kunt aflossen want anders verdwijnt uw voordeel mogelijk als sneeuw voor de zon. Meestal is boetevrije aflossing toegestaan tot maximaal 10% van het (openstaande) hypotheekbedrag per jaar.
Als u vóór 1 januari 2021 een aflossing doet, behaalt u daarmee ook een box 3-voordeel.

Let op: Als u in 2020 geen eigenwoningschuld heeft of een eigenwoningschuld die minder bedraagt dan het eigenwoningforfait, krijgt u een aftrek (de zogeheten Hillen-aftrek). Die aftrek was aanvankelijk maximaal het eigenwoningforfait. Per saldo was het inkomen uit eigen woning dan nihil. Met ingang van het jaar 2019 wordt die aftrek beperkt. In 2020 is daardoor 6,67% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten eigen woning belast. In de komende jaren zal steeds 3,33% van het saldo als inkomen worden bijgeteld. In 2021 zal daardoor 10% van het positieve verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten belast zijn als inkomen uit werk en woning. Na verloop van tijd zal dan de gehele Hillen-aftrek zijn verdwenen.

Ga nu schuld voor verbouwing aan

Bent u van plan om uw eigen woning te laten verbouwen? Als u de benodigde verplichtingen hiervoor aangaat vóór 1 januari 2021, dan verlaagt deze schuld uw grondslag voor de heffing in box 3.

Stel verhuur eigen woning uit tot na 2020

Als u voornemens bent om uw eigen woning te verhuren, is het beter om dit uit te stellen tot na 1 januari 2021. Als u de eigen woning namelijk voor langere tijd verhuurt, telt uw woning  als een beleggingspand in plaats van een eigen woning en dan gaat de woning van box 1 over naar box 3. Vanaf de ingangsdatum van het huurcontract telt die woning dan mee voor de grondslag voor de box 3-heffing. Door de ingangsdatum van de verhuur dus even over de jaarwisseling heen te tillen, zorgt u ervoor dat de beleggingswoning pas een jaar later in box 3 valt.

Let op: Als u maar een deel van uw eigen woning verhuurt, gaat in beginsel de kwalificatie van eigen woning niet verloren. U betaalt dan wel box 1-belasting over het eigenwoningforfait over het verhuurde deel en over 70% van de ontvangen huur. De betaalde hypotheekrente voor de woning blijft volledig aftrekbaar.

Geschreven door:

Contact

Een vestiging bij u in de buurt
Bel: 088 23 67 777
 

Gerelateerde artikelen

Peter Furer Senior Beleidsadviseur Belastingen bij Flynth Peter Furer

peter.furer@flynth.nl