Eindejaarstip

Speel in op aanpassing tarief voor de overdrachtsbelasting

Speel in op aanpassing tarief voor de overdrachtsbelasting
Gepubliceerd: 05-11-2020, laatst gewijzigd: 04-05-2021

Per 1 januari 2021 gaan de tarieven en voorwaarden voor de overdrachtsbelasting wijzigen. Het algemene tarief gaat van 6% naar 8%, het tarief van 2% voor woningen wordt nog maar beperkt toepasbaar én er komt een vrijstelling voor de verkrijging van woningen door starters. Mogelijk kunt u nu nog een voordeel behalen door een overdracht naar voren te halen of juist de overdracht pas in 2021 laten plaatsvinden.

Huidige situatie
Wanneer u in Nederland een bestaande woning koopt, moet u over de reële koopsom overdrachtsbelasting betalen. Op dit moment geldt dat over de aankoopwaarde van de woning en de nabijgelegen gronden 2% overdrachtsbelasting betaald moet worden. Over de aankoopwaarde van een bedrijfspand of een los stuk grond moet 6% overdrachtsbelasting betaald worden.

Nieuwe tarieven per 1 januari 2021

De Tweede Kamer heeft 12 november 2020 ingestemd met het wetsvoorstel om de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 te wijzigen.

Starters

Voor starters op de woningmarkt (die bij de aankoop van de woning een leeftijd van tussen de 18 en 35 jaar hebben), die nog niet eerder een beroep op de startervrijstelling gedaan hebben en de woning duurzaam zelf gaan bewonen, geldt vanaf 1 januari 2021 een vrijstelling van overdrachtsbelasting.

Beperking vrijstelling per 1 april 2021

Vanaf 1 april 2021 zal de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters alleen nog gelden voor woningen waarvan de waarde niet hoger is dan 400.000 euro. Het gaat hierbij om een drempelwaarde. Dit houdt in dat bij de verkrijging van een woning boven de 400.000 euro overdrachtsbelasting betaald moet worden over de gehele waarde en niet slechts over het deel van de waarde dat de woningwaarde-grens overschrijdt. Doordat de beperking pas ingaat op 1 april 2021, is het in de periode van 1 januari tot 31 maart 2021 nog mogelijk om de startersvrijstelling toe te passen op woningen met een waarde die hoger is dan 400.000 euro.

Toch gebruik maken van de startersregeling als u al een woning heeft

Als u voor 1 januari 2021 al ‘anders dan tijdelijk’ een eigen koopwoning bewoont en u gaat in de jaren na 1 januari 2021 verhuizen naar een andere eigen koopwoning, dan kunt u toch gebruik maken van de startersregeling als u jonger bent dan 35 jaar. Het gaat erom dat u nog niet eerder gebruik gemaakt heeft van de startersvrijstelling. Uiteraard moet u om gebruik te maken van de startersvrijstelling ook aan de overige gestelde voorwaarden voldoen.

Tip: Voldoet u aan de eisen voor de startervrijstelling? Stel de overdracht van de woning dan uit naar 2021. Gaat u een huis kopen met een waarde die hoger is dan 400.000 euro en voldoet u aan de overige eisen voor de startersvrijstelling? Zorg dan dat de levering plaatsvindt in de periode van 1 januari tot 31 maart 2021. In deze periode is het nog mogelijk de startersvrijstelling toe te passen op woningen met een waarde die hoger is dan 400.000 euro.

Doorstromers

Voor de aankoop van een eigen woning blijft voor doorstromers (natuurlijke personen van 35 jaar of ouder/personen die al eerder gebruik gemaakt hebben van de startersvrijstelling) een tarief gelden van 2%, maar alleen als de woning bestemd is om door de koper zelf (als eigen woning) bewoond te worden.

Let op:  Ofschoon het woord ‘doorstromers’ anders doet vermoeden, vallen ook starters van 35 jaar of ouder onder deze categorie.

Aanhorigheden

Voor de aanhorigheden bij die woning (bijvoorbeeld een aparte schuur of garage of een extra stuk grond), blijft ook het tarief van 2% gelden, maar alleen als die aanhorigheid tegelijk met de eigen woning wordt aangeschaft. Vanaf 1 januari 2021 geldt voor de afzonderlijke aankoop van zo’n aanhorigheid het algemene tarief van 8%.

Tip: Wilt u nog apart een aanhorigheid kopen? Doe dit dan nog dit jaar. U bespaart daarmee 6% overdrachtsbelasting. Dit jaar geldt immers nog een tarief van 2%. Wacht u met de aankoop van de aanhorigheden tot na 31 december 2020, dan moet u daarover 8% overdrachtsbelasting betalen.

Algemeen tarief overdrachtsbelasting verhoogd naar 8%

Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting gaat omhoog van 6% naar 8% (een verhoging van 33 1/3%).

Tip: Als u overweegt een bestaand bedrijfspand aan te schaffen, dan kunt u dat beter nog dit jaar doen. Bij een bedrijfspand met een aanschafwaarde van € 1 miljoen bedraagt in 2020 de overdrachtsbelasting € 60.000. In 2021 zal deze € 80.000 zijn, zodat u bij aanschaf in 2020 dus € 20.000 overdrachtsbelasting bespaart.

Ook voor woningen aangeschaft als belegging

Het algemene tarief van 8% zal vanaf 1 januari 2021 ook gelden voor woningen die als belegging worden aangeschaft, voor afzonderlijk aangekochte aanhorigheden bij de eigen woning en voor vakantiewoningen (ongeacht of u deze verhuurt of zelf gebruikt).

Tip: Als u dus voornemens bent een woning te kopen die u niet zelf ‘anders dan tijdelijk’ gaat bewonen, zorgt u er dan voor dat u vóór 1 januari a.s. bij de notaris bent geweest voor de levering. Het tarief hiervoor gaat immers van 2% naar 8% (een verhoging van maar liefst 300%!) en dan wordt bijvoorbeeld uw vakantiewoning ineens een stuk duurder.

Tip: Wanneer het niet mogelijk is om de koopsom voor een dergelijke woning al voor 1 januari te betalen, zou een Groninger akte de oplossing kunnen bieden. Dit houdt in dat de juridische levering en de betaling van overdrachtsbelasting plaatsvindt (voor 1 januari 2021) onder ontbindende voorwaarde van het niet of niet volledig betalen van de koopsom. De koopsom wordt dan op dat moment nog niet betaald. Op het moment dat de koopsom wordt betaald (en daarmee aan de ontbindende voorwaarde is voldaan) ontvangt u de sleutel.

Inbreng (economische) eigendom woning in uw bedrijf?

Als u van plan bent het (economische) eigendom van een woning in te brengen in uw bedrijf, dan kan het gunstig zijn om voor 1 januari 2021 alvast 2 procent overdrachtsbelasting te betalen. Wanneer in de toekomst de juridische levering plaatsvindt, wordt voor het bepalen van de overdrachtsbelasting de waarde van de woning verminderd met de waarde waarover op het moment van de verkrijging van de economische eigendom overdrachtsbelasting is betaald. Door voor 1 januari 2021 overdrachtsbelasting te betalen voorkomt u dat deze waarde (de woningwaarde op het moment van de economische inbreng) later belast is met een hoger tarief, als de woning niet door uzelf bewoond gaat worden.

Mantelzorgwoning

Als een woning wordt aangekocht met de bedoeling om in de tuin een mantelzorgwoning te plaatsen voor de (schoon)ouders, kan de startersvrijstelling of het 2%-tarief gelden voor de bestaande woning als deze woning door de koper als hoofdverblijf gebruikt gaat worden. De bouw van de mantelzorgwoning is dan vanwege natrekking geen belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Als bij de aankoop van de woning al bekend is dat een gedeelte van de tuin gebruikt gaat worden voor de bouw van een mantelzorgwoning zal er per geval bekeken gaan worden welk tarief, gezien de omstandigheden, moet gelden voor het gedeelte van de tuin waarop de mantelzorgwoning gebouwd gaat worden.

Schenken voor de eigen woning

De startersvrijstelling voor de eigen woning gaat gelden bij de aankoop van een eigen woning voor personen met een leeftijd tussen 18 en 35 jaar. Verwart u echter deze leeftijdsgrens niet met de leeftijdsgrens voor de zogenaamde jubelton, waarmee u gebruik kunt maken van een schenkingsvrijstelling van € 103.643. Die loopt immers van 18 jaar tot 40 jaar.

Bent u tussen de 18 en 40 jaar (of heeft u een partner tussen de 18 en 40 jaar) en wilt u een woning kopen of heeft u een koopwoning? Dan kunt u belastingvrij een schenking ontvangen ter grootte van € 103.643 (voor het jaar 2020). Het maakt daarbij niet uit of er een directe familierelatie bestaat. Bij een schenking van een dergelijk bedrag moet u het geschonken bedrag dan wel uiterlijk in 2022 besteden aan het kopen of verbouwen van een woning. U mag het geld ook gebruiken om voor die tijd af te lossen op een eigenwoningschuld.

Geschreven door:

Contact

Een vestiging bij u in de buurt
Bel: 088 23 67 777
 

Gerelateerde artikelen

Miranda Smithuysen Medewerker Juridisch Advies bij Flynth Miranda Smithuysen

Miranda.Smithuysen@flynth.nl