Huurprijsvermindering mogelijk voor huurders van een artikel 290

Hoge Raad maakt huurprijsvermindering mogelijk voor huurders van een artikel 290-bedrijfsruimte die de huurovereenkomst al vóór 15 maart 2020 hebben gesloten. 

Uitspraak Hoge Raad 

Vrijdag 24 december 2021 heeft de Hoge Raad een antwoord gegeven op de vraag of de coronacrisis een “onvoorziene omstandigheid” oplevert die het mogelijk maakt om de huurovereenkomst met betrekking tot een zogenaamde artikel 290-bedrijfsruimte aan te passen en de huur te verlagen. 

Ook geeft de Hoge Raad handvatten voor de praktijk voor de berekening van de huurprijsvermindering. 

Artikel 290-bedrijfsruimten 

Bij artikel 290-bedrijfsruimten gaat het om bedrijfsruimten die toegankelijk zijn voor het publiek en dienen voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten, zoals b.v. winkels, restaurants, café’s, afhaal- of besteldiensten , maar ook ambachtsbedrijven, hotels en campings. 

Coronacrisis is een “onvoorziene omstandigheid" 

De Hoge Raad oordeelt dat de coronacrisis ten aanzien van huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten, in het algemeen een “onvoorziene omstandigheid” oplevert, die kan leiden tot aanpassing van de huurovereenkomst en een huurprijsvermindering, tenzij er sterke aanwijzingen zijn voor het tegendeel. Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten dient per geval te worden beoordeeld of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid. 

Nadeel gelijk verdelen tussen verhuurder en huurder 

Is er sprake van een onvoorziene omstandigheid, dan is vervolgens de vraag op welke manier de huurovereenkomst tijdelijk moet worden aangepast. De Hoge Raad overweegt dat de coronacrisis een uitzonderlijke situatie is, die in de regel niet in de risicosfeer van de huurder en evenmin in de risicosfeer van de verhuurder valt. Het nadeel van de huurder moet gelijk worden verdeeld over de verhuurder en de huurder (voor zover dat niet al is gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL)). Met andere woorden: de “pijn” komt voor 50% voor rekening van de huurder en voor 50% voor rekening van de verhuurder. 

Conclusie 

Voor verhuurders en huurders van artikel 290-bedrijfsruimten is eindelijk meer duidelijkheid gekomen. Huurders met een huurcontract die is afgesloten vóór 15 maart 2020 kunnen in beginsel aanspraak maken op huurprijsvermindering wanneer het huurobject door overheidsmaatregelen niet (b.v. door sluiting) of slechts beperkt kunnen worden geëxploiteerd (b.v. omdat er veel minder mensen mogen komen). Voor huurders met een huurcontract dat is afgesloten na 15 maart 2020 zal dat per geval moeten worden beoordeeld.