Vastgoed en bedrijfsopvolgingsregeling

De Hoge Raad heeft op 10 maart 2017 beslist over de toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) bij een vastgoed-B.V. die onroerende zaken verhuurt én ontwikkelt. Deze beslissing is van belang bij het schenken en vererven van aandelen in een vastgoed-B.V.

De beslissing van de Hoge Raad

Als u via een B.V. vastgoed ontwikkelt, hoeft u alleen maar te kijken naar dat gedeelte van de activiteiten om te beoordelen of sprake is van een onderneming. U hoeft dus niet te letten op de verhouding (relatieve omvang) tussen de ontwikkelingsactiviteiten ten opzichte van de overige activiteiten van de vennootschap (de verhuur van vastgoed).

De beoordeling of de BOR in een concrete situatie kan worden toegepast, is volgens de Hoge Raad een sterk feitelijke aangelegenheid, waarbij alle feiten en omstandigheden in ogenschouw moeten worden genomen. Of u de BOR kunt toepassen bij de overdracht van uw vastgoed-B.V., hangt dus helemaal af van uw specifieke situatie. De bewijslast tot toepassing van de BOR ligt in dit verband bij degene die de BOR wil toepassen.

De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR)

Sinds 1 januari 2010 gelden er verruimde faciliteiten in de inkomstenbelasting en in de erf- en schenkbelasting voor de schenking of vererving van een onderneming, ook wel bekend als de BOR. Als de BOR kan worden toegepast, dan kan de totale directe heffing van inkomstenbelasting en erf- en schenkbelasting sterk worden beperkt. Bij een vererving naar kinderen kan de directe heffing zonder toepassing van de regeling 40% bedragen. Met toepassing van die regeling bedraagt de heffing maximaal 3,4%.

Een van de belangrijkste voorwaarden voor de toepassing van de BOR is dat sprake moet zijn van een onderneming. Bij vastgoed-B.V.’s is de Belastingdienst vaak van mening dat geen sprake is van een onderneming, maar van beleggen. Dit wordt gebaseerd op de werkzaamheden die de ondernemer verricht en of met deze werkzaamheden een hoger rendement kan worden gehaald dan dat bij beleggen het geval zou zijn. Dergelijke werkzaamheden zullen zich vooral voordoen bij vastgoed-B.V.’s die (ook) ontwikkelingsactiviteiten verrichten.

In het geval waar de Hoge Raad over heeft beslist, ging het om de volgende werkzaamheden.

Twee broers erfden de aandelen in een vastgoed-B.V. Tot het vermogen van de vastgoed-B.V behoren de economische eigendom van diverse onroerende zaken die door de erflater zijn ontwikkeld. De werkzaamheden van de vastgoed-B.V. bestaan uit het verhuren van vastgoed, het beoordelen van het onderhoud van de panden, het inschakelen van mensen voor reparaties, het voeren van de administratie, het onderhouden van contacten met aannemers en gemeenten, de aankoop van grond of gebouwen en het ontwikkelen en realiseren van nieuwe projecten. De broers verrichtten een deel van de werkzaamheden van de vastgoed-B.V. Voor het overige schakelden zij personeel in op basis van nulurencontracten.

Overdrachtsbelasting

Een belangrijk aspect dat bij schenking van vastgoed-bv’s niet moet worden vergeten is de overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting is in dit arrest niet aan de orde gekomen, daarover lopen nog aparte procedures.

Bij vererving van aandelen in een vastgoed-B.V. speelt de overdrachtsbelasting niet.