Gepubliceerd: 27-02-2026, laatst gewijzigd:
27-02-2026
Het is weer de tijd van het jaar: rond deze tijd wordt uw aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. In deze aanslag worden de gemeentelijke heffingen voor dit jaar vastgelegd. Deze zijn vaak afhankelijk van de waarde van uw onroerend goed (WOZ-waarde). Specifieke uitzonderingen daargelaten, geldt voor de WOZ-waarde van 2026 als waardepeildatum 1 januari 2025. Uiteraard wilt u vaak voorkomen dat uw gebouwen tegen te hoge waarden worden aangeslagen. Naast de gemeentelijke heffingen is de vastgestelde waarde ook van belang voor andere belastingen. Hieronder leest u welke dat zijn.
Afschrijvingsbeperking voor gebouwen
Bent u ondernemer voor de inkomstenbelasting? Dan mag u voor de berekening van de fiscale winst de gebouwen maar afschrijven tot de zogenoemde bodemwaarde. Feitelijk is die bodemwaarde een afschrijvingsbeperking. De bodemwaarde is gelijk aan de WOZ-waarde. Heeft de boekwaarde de WOZ-waarde bereikt, dan kunt u dus niet meer afschrijven. Blijkt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en lukt het na bezwaar de WOZ-waarde onder de boekwaarde te krijgen? Dan kunt u weer afschrijven op uw gebouw.
Zonnepanelen onder afschrijvingsbeperking
Liggen er zonnepanelen op uw zakelijke gebouwen? Eerder werden deze vaak als losse installatie behandeld. Zo werden deze ook afgeschreven. Met bovengenoemde afschrijvingsbeperking hield men eerder geen rekening. Een recent arrest van de Hoge Raad lijkt dit te hebben veranderd waardoor u uw zonnepanelen voor de afschrijving voortaan mogelijk tot de gebouwen moet rekenen. Dit is onder andere afhankelijk van de vraag of de zonnepanelen en het gebouw dezelfde eigenaar hebben, hoeveel stroom u zelf gebruikt en hoeveel u teruglevert.
Worden uw zonnepanelen toch tot uw gebouwen gerekend? Dan is het ook belangrijk om de WOZ-waarde van die gebouwen, inclusief zonnepanelen, zo laag mogelijk vast te stellen. Zodat u zoveel mogelijk kunt afschrijven.
Eigen woning
Als u of uw partner eigenaar bent van een woning en u in die woning woont, dan wordt de woning voor fiscale doeleinden behandeld als een eigen woning. Dit betekent dat u rente van schulden mag aftrekken van uw box 1-inkomen, zolang de schuld is aangegaan in verband met de aankoop van de woning en u de schuld ten minste annuïtair aflost. Daar staat tegenover dat er wel een percentage van de WOZ-waarde als zogenoemd eigenwoningforfait bij uw box 1-inkomen wordt opgeteld. Een lagere WOZ-waarde betekent dus in dit geval een lagere belastingdruk.
Box 3
Een ander punt waar de WOZ-beschikking een rol speelt is box 3 van de inkomstenbelasting. De afgelopen jaren hanteerde de belastingdienst een percentage van tweede woningen en vakantiewoningen als inkomen. Dit ‘fictieve’ inkomen werd dan belast. Een lagere WOZ-waarde leverde dus een lagere box 3-belasting op. Het was de afgelopen jaren daarom vaak gunstig om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking in de hoop op een lagere waarde. De Tweede Kamer heeft echter een voorstel voor een wetswijziging aangenomen. Als ook de Eerste Kamer deze wet aanneemt, gaan met ingang van 2028 andere regels gelden voor de berekening van de box 3-belasting. De WOZ-beschikking blijft wel relevant. Voor vastgoed betekent het namelijk dat de belasting geheven wordt over het totaal van twee soorten inkomsten:
1. De daadwerkelijk behaalde vermogenswinst, welke wordt belast in het jaar van verkoop.
2. De zogenoemde directe inkomsten, welke worden belast in het jaar van ontvangst.
Bij de berekening van de vermogenswinst wordt de verkoopopbrengst verminderd met de koopprijs. Voor woningen die in 2028 al in het box 3-vermogen vallen, wordt de WOZ-waarde voor belastingjaar 2028 (peildatum 1 januari 2027) gezien als koopprijs. Het kan dus voor dat belastingjaar interessant zijn om de WOZ-beschikking juist zo hoog mogelijk vast te stellen, zodat in de toekomst de vermogenswinst een stuk lager is. Onder bepaalde omstandigheden kan het aantrekkelijk zijn om ook in 2026 en/of 2027 al bezwaar te maken voor een hogere WOZ-waarde, zodat wordt voorgesorteerd op deze nieuwe wetswijziging. Dit heeft echter wel als gevolg dat de belasting voor de komende jaren hoger uitpakt, omdat daarbij nog wordt aangesloten bij de oude regels.
Voor de bepaling van de directe inkomsten gelden drie categorieën.
1. een woning die minimaal 90% van het jaar is verhuurd (328 dagen, of 329 dagen in een schrikkeljaar);
2. een woning die het gehele jaar niet is verhuurd;
3. een woning die minder dan 90% van het jaar wordt verhuurd.
Voor woningen die in de eerste categorie vallen worden de werkelijke huurinkomsten in aanmerking genomen. In de tweede categorie rekent de Belastingdienst 3,35% van de WOZ-waarde (de vastgoedbijtelling) tot het inkomen. Een hogere WOZ-waarde leidt dus tot een hogere belastingdruk. De vastgoedbijtelling staat politiek nog ter discussie. De Tweede Kamer heeft de regering gevraagd het vastgoedbijtellingspercentage vóór 1 januari 2028 te actualiseren, aanvullend onderzoek te doen naar het rendement op vakantiewoningen en een mogelijke tegenbewijsregeling te verkennen. De uitkomsten en uitwerking hiervan komen dus nog. In de derde categorie worden zowel de werkelijke huurinkomsten als de vastgoedbijtelling berekend. De Belastingdienst neemt dan de hoogste van die twee in aanmerking als inkomen. Ook in deze categorie kan een hogere WOZ-waarde leiden tot een hogere belastingdruk. De exacte definitie van ‘minder dan 90% verhuurd’ moet ook nog worden uitgewerkt. Daarbij spelen onder meer leegstand en kortdurende verhuur een rol.
Daarnaast heeft het kabinet aangekondigd toch nog weer te gaan kijken naar het voorstel zoals dat nu bij de Eerste Kamer ligt. Hoewel het lijkt alsof het kabinet de pijlen heeft gericht op de belasting van andere bezittingen dan vastgoed, sluit dit niet uit dat er ook voor onroerende zaken een ander voorstel wordt gedaan. Bovendien kan deze heroverweging leiden tot vertraging bij de invoering van het wetsvoorstel. Zelfs als het wetsvoorstel ongewijzigd aangenomen wordt, kan het dus zo zijn dat de wet pas vanaf een later moment van kracht wordt.
Schenk- en erfbelasting
Ook bij een erfenis kan de WOZ-beschikking van belang zijn. Als in het vermogen van de overledene een woning zat, dan mag u vaak de WOZ-waarde gebruiken om de waarde van de woning te bepalen. U mag daarbij kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en de WOZ-waarde van het jaar na overlijden. De laagste waarde is daarbij het voordeligst.
Voorbeeld:
U erft een woning in 2026. U kunt dan kiezen uit:
- WOZ-waarde 2026: De gemeente verstuurt deze WOZ-waarde begin 2026, de peildatum is 1 januari 2025.
- WOZ-waarde 2027: De gemeente verstuurt deze WOZ-waarde begin 2027, de peildatum is 1 januari 2026
Als de WOZ-waarde van het jaar na overlijden nog niet bekend is, dan mag u de WOZ-waarde van het jaar van overlijden gebruiken. Indien na het doen van aangifte erfbelasting blijkt dat de WOZ-waarde van het jaar na overlijden lager is, dan mag u bezwaar maken tegen de aangifte erfbelasting, ook als de termijn van zes weken al verstreken is.
Deze regels gelden ook in het geval u een woning verkrijgt door middel van een schenking of een gift. De waarde van de schenking of een gift wordt dan bepaald door de laagste van deze twee WOZ-waardes te verminderen met een eventuele tegenprestatie.
Mogelijk cultuurgrondvrijstelling
Hebt u op uw grond een zonnepark gerealiseerd? Of exploiteert een andere partij een zonnepark op uw grond? En graast er een kudde schapen onder de panelen? Dan is de cultuurgrondvrijstelling voor de WOZ en OZB van toepassing. Dit heeft de Rechtbank Noord-Nederland bepaald.
Laat u adviseren
In veel gevallen loont het om de OZB-aanslag goed te controleren en na te gaan of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Soms kan het met het oog op de voorgestelde box 3-wetgeving echter voordelig zijn om juist bezwaar te maken om te komen tot een hogere waarde. Wilt u dat uw adviseur van Flynth met u meekijkt? Of wilt u bezwaar maken tegen de aanslag? Flynth ondersteunt u daar graag bij. Neem hiervoor contact op via onderstaand formulier. Wordt uw bezwaar gegrond verklaard, dan ontvangt u van de gemeente wellicht een kostenvergoeding voor het bezwaar.