Gepubliceerd: 01-11-2023, laatst gewijzigd:
01-12-2023
Onlangs heeft demissionair minister Hugo de Jonge van Binnenlandse Zaken in een brief aan de Tweede Kamer laten weten grondgebonden zonneparken op natuur- en landbouwgrond zoveel mogelijk te willen beperken. Dit betekent dat de optieovereenkomsten – zoals wij deze de afgelopen tien jaar vaak voorbij hebben zien komen, waarschijnlijk een stuk minder zullen worden aangeboden.
De kans is groot dat u als agrarisch ondernemer of grondeigenaar de afgelopen vijf jaar bent benaderd om uw grond ter beschikking te stellen voor een zonnepark. De volgende stap is dan meestal een optieovereenkomst tussen u en de projectontwikkelaar. Stel dat u inmiddels al op het punt bent gekomen dat de projectontwikkelaar gebruik wil maken van uw gegeven optie. De vergunning is verkregen, de SDE+-subsidie is verleend, de financier is akkoord, de afstemming met de omwonenden is afgerond én er is een aansluiting op het net. De projectontwikkelaar is er klaar voor en kan een definitieve ‘go’ geven op de ontwikkeling en exploitatie van het zonnepark.
De (concept)opstalakte
De projectontwikkelaar oefent zijn optie conform de overeenkomst uit. Daarin is opgenomen hoe dit praktisch werkt. Zijn er bepaalde termijnen waar u zich aan moet houden? Hoe wordt er bijvoorbeeld omgegaan met schade aan uw gewassen? Is er al een notaris gekozen voor de vestiging van het opstalrecht? Is er al een concept-opstalakte?
Een (concept)opstalakte is erg belangrijk. Voordat de projectontwikkelaar kan beginnen met het bouwen van het zonnepark, moet er namelijk een opstalrecht op uw grond worden gevestigd. Hiermee geeft u het recht aan iemand om op uw grond gebouwen, werken of beplantingen (ook wel opstallen genoemd) te plaatsen. Tegelijkertijd wordt met zo’n akte voorkomen dat deze opstallen daadwerkelijk uw eigendom worden. Dit opstalrecht wordt gevestigd door het passeren van een opstalakte door de notaris, die ook wordt ingeschreven in het Kadaster.
Aandachtspunten
Bij voorkeur hebt u de concept-opstalakte al bij het aangaan van de optieovereenkomst onderhandeld. Zo niet, dan moet u terug naar de onderhandelingstafel. Welke aspecten kunt u hierin allemaal meenemen? Wij lichten de belangrijkste uit:
- Uitwerking optieovereenkomst
Zijn alle gemaakte afspraken in de optieovereenkomst goed verwerkt in de opstalakte? De optieovereenkomst wordt nog weleens praktisch ingestoken, terwijl de opstalakte een juridisch en notarieel document is.
- Retributie
De hoogte van de retributie moet worden opgenomen. Wordt deze vooraf of achteraf betaald? En in welke termijnen? Wellicht is er ook een indexatie opgenomen of is de retributie afhankelijk van de verstrekte SDE++-subsidie.
- Rechten projectontwikkelaar
Wat mag de projectontwikkelaar wel en wat mag hij niet, op basis van de opstalakte? Het is belangrijk dat u zich van deze rechten en verplichtingen bewust bent.
- Instaprecht financier
De projectontwikkelaar zal een financiering afsluiten voor het zonnepark. Vaak wordt er voor de financier een instaprecht opgenomen. De financier wil het project over kunnen nemen wanneer de projectontwikkelaar de lasten niet meer kan dragen.
- Hypotheek grondeigenaar
Het is verstandig om met uw bank in gesprek te gaan als de bank een hypotheekrecht heeft op de betreffende gronden. De bank moet toestemming geven voor het passeren van de akte. De hypotheekhouder van de opstalhouder zal een rangwisseling wensen. Vindt er geen rangwisseling plaats? Dan kan de financier de opstallen uitwinnen, wanneer u als grondeigenaar niet meer aan de verplichtingen kan voldoen.
- Opruimverplichting
Loopt het opstalrecht ten einde, dan gaat u de grond (waarschijnlijk) weer voor landbouw gebruiken. Welke afspraken zijn er gemaakt over het opruimen van de zonnepanelen? Is er bijvoorbeeld vooraf een nulmeting, onder en boven de grond? En wordt er bijvoorbeeld een bankgarantie gesteld?
- Fiscale aspecten
Wie betaalt bijvoorbeeld de waterschapslasten en de onroerendezaakbelasting? De vestiging van het opstalrecht kan ook gevolgen hebben voor onder andere de inkomstenbelasting of de overdrachtsbelasting. Welke afspraken hebt u gemaakt over een eventueel fiscaal nadeel?
Het is verstandig om in een vroeg stadium de fiscale gevolgen in beeld te hebben. Bij voorkeur al op het moment dat u de optieovereenkomst sluit.
Vraag een specialist van Flynth om advies
Wilt u over dit onderwerp sparren met een juridisch specialist? We nemen graag uw overeenkomst onder de loep en staan u bij tijdens het gehele proces. Neem contact op met uw adviseur van Flynth of maak gebruik van het contactformulier voor uw vraag.