Vastgoed

De regeling rond de eigenwoningreserve (EWR) wordt weer hersteld naar situatie van vóór 2013. Een EWR wordt weer gekoppeld aan de persoon van de belastingplichtige en komt bij overlijden van rechtswege te vervallen. Een EWR gaat daardoor nooit over op een andere belastingplichtige. Dit geldt ook voor de aflossingsstand. Een achterblijvende partner wordt door deze wijzigingen niet langer geconfronteerd met het eigenwoningverleden van de overleden fiscale partner.

Het recht op toepassing van het overgangsrecht bij overlijden tijdens de oversluitperiode gaat niet langer verplicht over op de langstlevende partner. Nu moet de langstlevende partner nog de maximale bestaande eigen woningschuld-ruimte benutten in de daarvoor geldende oversluitperiode. Vanaf 1 januari 2022 kan hij/zij kiezen wat het beste past bij zijn of haar financiële situatie.

Er worden wijzigingen voorgesteld in de toepassing van de bijleenregeling en de aflossingsstand om de regelingen rechtvaardiger te maken in partnersituaties. Daarmee wil het kabinet niet-beoogde beperkingen van renteaftrek voorkomen, die mensen ook hadden kunnen vermijden. Bijvoorbeeld door het maken van (andere) huwelijkse voorwaarden of door geen samenlevingscontract af te sluiten. Een eerder beleidsbesluit (over onder meer de bijleenregeling bij gezamenlijke aankoop en financiering van een eigen woning door fiscale partners waarvan een of beiden een eigenwoningverleden hebben) wordt nu in de wet vastgelegd.

Bij een rekenhuur boven de maximumhuur-grens bestaat in beginsel geen recht op huurtoeslag. Het recht op huurtoeslag blijft bestaan als er in de maand voor de huurgrensoverschrijding recht op huurtoeslag was. De termijn van een maand vervalt. In de voorgestelde regeling wordt geen tijdslimiet meer gesteld. Dit moet voorkomen dat burgers hun huurtoeslag definitief verliezen als zij door huurgrensoverschrijding tijdelijk geen recht meer zouden hebben op huurtoeslag (bijvoorbeeld door een te hoog inkomen of vermogen).

Vanaf 1 januari 2022 wordt het recht op huurtoeslag bij huurgrensoverschrijding hersteld. Huurders komen opnieuw in aanmerking voor huurtoeslag als hun inkomen of vermogen weer daalt, als er wel ooit recht op huurtoeslag heeft bestaan op de betreffende woning.

In bepaalde gevallen verkopen aanbieders van woningen, zoals woningcorporaties of projectontwikkelaars, woningen met (kopers)korting aan een bewoner met een verkoopregulerend beding (VoV). Dit houdt in dat de aanbieder de woning verkoopt onder de verplichting voor de koper om de met korting gekregen woning weer aan te bieden aan de aanbieder op het moment dat de koper de woning wil verkopen. Het verkoopregulerend beding is vooral bedoeld om het eigenwoningbezit van starters en mensen met een lager middeninkomen te bevorderen.

Voorgesteld wordt om de terugkoop van een VoV-woning van een natuurlijk persoon (onder voorwaarden) vrij te stellen van overdrachtsbelasting (OVB). De vrijstelling geldt alleen als daarmee uitvoering wordt gegeven aan een verkoopregulerend beding.

Omdat het 2%-tarief sinds 1 januari 2021 niet langer van toepassing is op de terugkoop door de aanbieder en de aanbieder het hogere tarief van 8% niet kan doorbelasten bij doorverkoop aan een starter, is het voor de aanbieder vaak aantrekkelijker om de woning door te verkopen aan doorstromer of in eigen beheer te houden dan om door te verkopen aan een starter. Met de voorgestelde maatregel wil het kabinet deze ongewenste consequentie van de tariefwijzigingen die per 1 januari 2021 zijn ingegaan, tegengaan.

Als een natuurlijk persoon een woning verkrijgt die voor hem anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat dienen, hoeft hij maar 2% (of soms zelfs geen) overdrachtsbelasting te betalen.

Bij de beoordeling of aan dit hoofdverblijfcriterium is voldaan, mag rekening worden gehouden met onvoorziene omstandigheden die zich voordoen na de juridische levering, bijvoorbeeld overlijden of (echt)scheiding. Hierdoor is de verkrijger redelijkerwijs niet in staat geweest om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. In die gevallen blijft het verlaagde tarief of startersvrijstelling in stand.

Dit gaat ook nu gelden voor onvoorziene omstandigheden die zich voordoen nadat de koopovereenkomst tot stand is gekomen, maar voor de juridische levering. Belangrijk is dat de verkrijger voor het moment van de onvoorziene omstandigheid de intentie had om de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken, maar door deze omstandigheid hier niet meer toe in staat is.

Per 1 april 2021 geldt de startersvrijstelling overdrachtsbelasting voor woningen die inclusief aanhorigheden niet meer waard zijn dan € 400.000 (de woningwaardegrens). Om te voorkomen dat woningen gesplitst worden verkregen om zo onder die woningwaardegrens te blijven, is in de WBR een antimisbruikbepaling opgenomen die het voordeel van de startersvrijstelling ongedaan maakt als de gezamenlijke waarde van alle verkrijgingen binnen een jaar met betrekking tot dezelfde woning uitkomt boven € 400.000.

Deze antimisbruikbepaling wordt gewijzigd en verduidelijkt:

• blijven de eerdere verkrijging en de opvolgende verkrijgingen samen onder de woonwaardegrens, dan is alleen overdrachtsbelasting over de waarde van de opvolgende verkrijging verschuldigd;

de antimisbruikbepaling is ook van toepassing wanneer binnen een jaar na verkrijging van een woning een aanhorigheid, bijvoorbeeld een garage, bij die woning wordt verkregen en de gezamenlijke waarde van de verkrijgingen hoger is dan woningwaardegrens.

De antimisbruikbepaling wordt niet toegepast:

• als bij de eerste verkrijging de woningwaardegrens nog niet gold (dus vóór 1 april 2021);
• bij verkrijgingen krachtens erfrecht of huwelijksvermogensrecht van de persoon die de startersvrijstelling heeft toegepast.

Het tarief van de verhuurderheffing gaat omlaag naar 0,485%. Verhuurders kunnen een vermindering krijgen van de verhuurdersheffing. Hiervoor wordt een bedrag in de Rijksbegroting gereserveerd. Deze heffingsverminderingen kunnen per de eerste dag van elk kwartaal tot nihil worden verminderd bij overschrijding van het begrote bedrag. Het wetsvoorstel voorziet erin dat de heffingsverminderingen voortaan op de eerste dag van elke maand op nihil gesteld kunnen worden. Hierdoor wordt de kans op overschrijdingen van de beschikbare bedragen verkleind.

In 2022 zal de inhoud van het aangiftebericht overdrachtsbelasting (OVB) worden uitgebreid. Vanaf dan moet de notaris meer gegevens via het aangiftebericht aanleveren (zoals het BSN en de vrijstelling waarop een beroep wordt gedaan). Sommige gegevens die al via het aangiftebericht aan de Belastingdienst worden verstuurd, hoeft de notaris dan niet meer afzonderlijk aan de Belastingdienst door te geven. Dit geldt bijvoorbeeld voor de schriftelijke verklaring die een particuliere koper van een woning invult bij toepassing van de startersvrijstelling of het verlaagde tarief.