Onroerend goed

De overdrachtsbelasting wordt verder gedifferentieerd. Het algemene tarief van 6% wordt verhoogd naar 8%. Het huidige lage belastingtarief van 2% voor woningen geldt vanaf 1 januari 2021 alleen nog voor verkrijgers die daadwerkelijk in de woning gaan wonen. Verder kunnen jonge starters en doorstromers onder voorwaarden gebruik maken van een eenmalige vrijstelling.

Om starters en doorstromers een betere kans te geven op de woningmarkt, wordt een eenmalige startersvrijstelling geïntroduceerd. De startersvrijstelling geldt voorlopig voor een periode van vijf jaar (tot 1 januari 2026).

Starters hoeven per 1 januari 2021 geen overdrachtsbelasting te betalen wanneer zij voor het eerst een woning kopen. Hiervoor gelden wel voorwaarden. Zij moeten tenminste 18 jaar en jonger dan 35 jaar zijn, een (recht op een) woning verkrijgen en de woning (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaan gebruiken en dit voorafgaand aan de verkrijging schriftelijk verklaren. Ook mag de vrijstelling niet eerder zijn benut. Of aan de voorwaarden wordt voldaan, wordt beoordeeld op het moment van het ondertekenen van de leveringsakte bij de notaris.

Let op! Wanneer de woning gezamenlijk wordt aangekocht, wordt per persoon bekeken of de vrijstelling van toepassing is. Dat betekent dat het mogelijk is dat het aandeel van de ene koper wel in aanmerking komt voor de vrijstelling en het aandeel van de andere koper niet, omdat die niet aan alle voorwaarden voldoet.

Voorbeeld

Bas (37) en Marijn (34) kopen in 2021 voor het eerst een woning, ieder voor de onverdeelde helft, met de bedoeling daar samen in te gaan wonen. Voor het aandeel van Marijn (50%) geldt de startersvrijstelling en voor het aandeel van Bas (50%) geldt het 2%-tarief.

Let op!
De vrijstelling geldt niet wanneer alleen de economische eigendom van de woning of wanneer aandelen in een onroerend-zaak-lichaam wordt verkregen.

Tip!
Kopers die al vóór 1 januari 2021 een woning hebben verkregen, kunnen bij de aankoop van hun volgende woning alsnog de vrijstelling toepassen. Zij moeten op dat moment wel nog aan alle voorwaarden voldoen.

Voor andere natuurlijke personen die een woning verkrijgen (doorstromers en starters die niet aan de voorwaarden voldoen) blijft het tarief van 2% gelden. Voorwaarde is wel dat zij de woning (anders dan tijdelijk) als hoofverblijf gaan gebruiken. Dit moeten zij vóór de verkrijging schriftelijk verklaren. Over de manier waarop dit moet gebeuren worden nog nadere regels gegeven. De Belastingdienst controleert achteraf of de verkrijger de woning inderdaad voor langere tijd als hoofdverblijf is gaan gebruiken. Wanneer dat niet zo is kan de toepassing van het verlaagde tarief worden teruggedraaid en worden nageheven. Hierbij wordt rekening gehouden met onvoorziene omstandigheden zoals overlijden, echtscheiding of een andere baan, waardoor de woning niet als hoofdverblijf wordt gebruikt.

Wordt tegelijkertijd met de woning een aanhorigheid (zoals bijvoorbeeld een schuur, garage of tuinhuis) verkregen, dan geldt de startersvrijstelling en het 2% tarief ook voor die verkrijging. Wordt de aanhorigheid op een later moment verkregen dan geldt het 8% tarief.

Voor alle overige verkrijgers van onroerende zaken gaat het tarief per 1 januari 2021 omhoog van 6% naar 8%. Dit betekent dat naast de verkrijging van niet-woningen (zoals bijvoorbeeld een bedrijfspand), ook de verkrijging van woningen die niet of slechts tijdelijk als hoofdverblijf worden gebruikt door de verkrijger, zal worden belast tegen 8%. Dit geldt ook de verkrijging van aandelen in een onroerende-zaak-lichaam of de verkrijging van de economische eigendom.
Hierbij kan worden gedacht aan een vakantiewoning, een woning die zal worden gebruikt door anderen en/of een woning die wordt verkregen door niet-natuurlijke personen zoals rechtspersonen (bijvoorbeeld B.V’s., woningcorporaties en pensioenfondsen).
 

Huurders die in verhouding tot hun inkomen een te dure woning huren bij een woningcorporatie, bijvoorbeeld omdat zij in het verleden niet passend zijn toegewezen of omdat hun inkomen na het aangaan van de huurovereenkomst (aanmerkelijk) is gedaald, krijgen eenmalig recht op een huurverlaging.

Huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie

Woningcorporaties worden verplicht om vóór 1 april 2021 aan een huurder een voorstel te doen om de overeengekomen huur te verlagen tot maximaal de voor de huurder geldende aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Dat geldt alleen voor huurders die niet meer dan een bepaald norminkomen verdienen (afhankelijk van de situatie maximaal € 31.550) en die een niet-geliberaliseerd huurcontract hebben. In het jaar waarin de nieuwe huur ingaat, kan deze niet meer regulier worden verhoogd (geen inflatiecorrectie). Na 2021 kan dat wel weer. De benodigde inkomensgegevens verkrijgt de woningcorporatie van de Belastingdienst.

Verzoek op huurverlaging door de huurder

Als de huurder niet op initiatief van de woningcorporatie in aanmerking komt voor huurverlaging kan de huurder ook zelf een verzoek om huurverlaging doen. Bijvoorbeeld wanneer de inkomensgegevens van de Belastingdienst niet meer actueel zijn omdat het inkomen van de huurder in 2020 of 2021 is gedaald. De huurder komt in aanmerking voor een huurverlaging als zijn inkomen gedurende een periode in de laatste zes maanden voorafgaande aan het verzoek lager was dan of gelijk was aan de toepasselijke actuele inkomensgrens voor passend toewijzen. Huurders moeten een dergelijk verzoek vóór 31 december 2021 bij de woningcorporatie indienen. Wanneer de huurder in aanmerking komt voor huurverlaging, zal de woningcorporatie binnen drie weken alsnog een huurverlagingsvoorstel aan de huurder doen.

Huurcommissie

Als de huurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel van de woningcorporatie, bijvoorbeeld omdat de huurder vindt dat de huur niet voldoende wordt verlaagd, dan kan hij een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Dat kan de huurder ook als de woningcorporatie geen voorstel tot huurverlaging doet, nadat hij hierom heeft gevraagd.

Informatieplicht

Voor woningcorporaties geldt een informatieverplichting. Zij moeten de huurders (uiterlijk) bij het huurverhogingsvoorstel in 2021 informeren over hun mogelijke recht op huurverlaging.

Verlaging verhuurdersheffing

Om de woningcorporaties te compenseren voor de huurderving en administratieve lastenverzwaring, wordt het tarief van de verhuurderheffing met 0,036% verlaagd tot 0,526%. Deze tariefverlaging komt ten goede aan alle voor de verhuurderheffing belastingplichtige verhuurders.

Voor onroerende zaken die kwalificeren als landgoed voor de Natuurschoonwet 1928 (NSW) gelden verschillende fiscale voordelen, waaronder voor de schenk- erf- en overdrachtsbelasting. Hier zijn wel voorwaarden aan verbonden. Per 1 januari 2021 veranderen deze voorwaarden.

Voor onroerende zaken die volgens de huidige voorwaarden wel als landgoed worden aangemerkt, maar volgens de nieuwe voorwaarden per 1 januari 2021 niet meer, geldt al overgangsrecht op grond waarvan voor deze onroerende zaken nog maximaal 10 jaar de huidige voorwaarden blijven gelden.

Om te voorkomen dat de wijziging van het Rangschikkingsbesluit ertoe leidt dat een eigenaar van een NSW-landgoed alsnog te maken krijgt met de heffing van schenk-, erf- en overdrachtsbelasting over verkrijgingen in de jaren vóór 2020, in verband met het niet langer voldoen aan de instandhoudingseis, wordt het overgangsrecht aangevuld.

Buitenlandse landgoederen

Per 1 januari 2021 kunnen ook in het buitenland gelegen onroerende zaken die een element vormen van het Nederlands cultureel erfgoed onder het nieuwe Rangschikkingsbesluit als landgoed worden aangemerkt.