Vastgoedontwikkeling in privé leidt binnen de inkomstenbelasting vaak tot belast resultaat uit overige werkzaamheden. Er zal geen sprake zijn van beleggen in box 3 omdat de activiteiten normaal vermogensbeheer te boven gaan.
Gevolg van het aanmerken als resultaat uit overige werkzaamheden is dat de opbrengsten en de waardeontwikkeling worden belast in box 1 tegen het progressieve tarief van 49,50 procent.
Om dit te ondervangen kan worden gedacht aan de aankoop en ontwikkeling in de BV Als er reeds vastgoed in bezit is van de BV is dit vaak geen optie meer (buiten een 6-maandstermijn). Dit komt omdat er dan overdrachtsbelasting verschuldigd is over de inbreng van het vastgoed in de BV.
Een open CV is dan een reële optie. Door de aanpassing in de tarieven voor de vennootschapsbelasting en aanmerkelijk belang (box 2) wordt deze optie vanaf 2023/2024 wel minder aantrekkelijk. Bij een open CV is er vennootschapsbelasting verschuldigd over de opbrengsten en waardeontwikkeling. Vervolgens is er bij uitdelingen aanmerkelijk belangheffing verschuldigd.
Het tarief van de vennootschapsbelasting (hierna: VPB) bedraagt in 2023 19 procent voor winsten tot 200.000 euro en 25,8 procent voor het meerdere.
Op winsten na VPB rust nog een aanmerkelijk belang (hierna: ab), inkomstenbelastingclaim. Het ab-tarief bedraagt in 2023 26,90 procent. Dit leidt tot een gecombineerde effectieve belastingdruk van 40,79 procent voor winsten onder de 200.000 euro en 45,76 procent winsten boven de 200.000 euro.
In 2024 gaat het ab-tarief naar een tweeschijventarief van 24,5 procent voor inkomen tot 67.000 euro en 31 procent voor het meerdere.
De gecombineerde effectieve belastingdruk (vpb/ib) bedraagt in 2024:
- Voor winsten tot 67.000 euro: 38,85 procent;
- voor winsten tot 200.000 euro: 44,11 procent;
- voor het meerdere: 48,80 procent.
De gecombineerde belastingdruk in de open CV is in 2022 in beginsel 37,87 procent. Vanaf 2023/2024 gaat dit tarief dus omhoog en wordt het verschil met de heffing in privé (49,50 procent) minder groot.
Tot slot: de open CV ligt onder vuur en de mogelijkheid bestaat dat deze ondernemingsvorm wordt afgeschaft. De adviseurs van Flynth kunnen u adviseren over alternatieven.