Uitspraak verhuurderheffing gunstig voor woningcorporaties

Goed nieuws voor woningcorporaties. De Hoge Raad oordeelt dat u het brutobedrag van de verhuurderheffing mag aftrekken bij de winstberekening voor de vennootschapsbelasting als u geïnvesteerd hebt in woningverduurzaming. Is dit voor u van toepassing? Dan adviseren wij voor openstaande jaren uw aangifte te herzien en voor eerdere jaren bezwaar aan te tekenen. 

Belastingvoordeel: vermindering verhuurdersheffing 

Per 1 januari 2013 is de verhuurderheffing ingevoerd. Bezit u als verhuurder meer dan 50 sociale huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens? Dan draagt u sinds die tijd jaarlijks verhuurderheffing af over de waarde van uw woningbezit. Per 1 januari 2014 is met de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV) de zogeheten heffingsvermindering verhuurderheffing ingevoerd. Deze regeling biedt fiscaal voordeel als u investeert in het verduurzamen van uw woningen.  

Gunstig: Hoge Raad kiest bruto-methode 

Over de manier van verwerken van deze Vermindering Verhuurdersheffing in de aangifte vennootschapsbelasting is al geruime tijd discussie. Nu heeft de Hoge Raad op 8 juli geoordeeld dat de heffingsvermindering verhuurderheffing een investeringssubsidie (objectsubsidie) is. Dit betekent dat de vermindering toegepast moet worden op de kostprijs van de betreffende investeringen in verduurzaming. Concreet: bij de winstberekening voor uw vennootschapsbelasting mag u het brutobedrag van de verhuurderheffing aftrekken. Deze zogeheten bruto-methode is gunstig voor woningcorporaties.  

Netto-methode Belastingdienst vervalt 

Met deze uitspraak vervalt de eerdere werkwijze van de Belastingdienst: de zogeheten netto-methode. Het idee daarachter was dat er een directe relatie bestaat tussen de verhuurdersheffing en de heffingsvermindering. Deze methode houdt dan ook in dat u alleen het saldo van de daadwerkelijk betaalde verhuurderheffing (de verschuldigde verhuurderheffing minus de heffingsvermindering verhuurderheffing) aftrekt voor vennootschapsbelasting en dit via de winst- en verliesrekening verwerkt. Ook het hof sloot zich met een uitspraak op 24 maart 2020 aan bij dit standpunt van de Belastingdienst en beschouwt de heffingsvermindering verhuurderheffing formeel én materieel als een verlaging van de verhuurderheffing.  

Nieuwe methode leidt tot uitstel vennootschapsbelasting 

De Hoge Raad ziet juist een direct verband tussen de heffingsvermindering en de duurzame investering zelf. Zowel wat betreft de wettelijke voorwaarden om de vermindering te kunnen krijgen als in de manier waarop het bedrag ervan wordt berekend. De Hoge Raad oordeelt dan ook om de heffingsvermindering verhuurderheffing als objectsubsidie te verwerken en de bruto verhuurderheffing – dus zonder te salderen met de korting – af te trekken van het fiscale resultaat. Dit betekent dat de vennootschapsbelasting lager uitvalt. Deze methode leidt vervolgens tot uitstel van vennootschapsbelasting.  

Voordeel nieuwe methode: concreet voorbeeld 

Stel: een woningcorporatie betaalt € 5.000.000 verhuurdersheffing en krijgt een vermindering van € 1.000.000. Per saldo wordt er dus € 4.000.000 aan verhuurdersheffing betaald.   
Renovatiekosten voor woningisolatie die geactiveerd moeten worden, bedragen € 3.500.000 

Het standpunt Belastingdienst was:  
Aftrekbare verhuurdersheffing                                       €  4.000.000  
Activeren op balans bij DAEB-Vastgoed                €  3.500.000 
 
Volgens het arrest van de Hoge Raad: 
Aftrekbare verhuurdersheffing                                            €  5.000.000  
Activeren op fiscale balans bij DAEB-Vastgoed  €  2.500.000 
 
Volgens de methode van het arrest van de Hoge Raad is er sprake van € 1.000.000 extra aftrek verhuurdersheffing in het jaar van investeren. Daarnaast € 1.000.000 minder afschrijvingspotentieel in de toekomst of hogere boekwinst in toekomst bij verkoop.  

Ons advies: aangifte herzien en bezwaar aantekenen 

Heeft uw woningcorporatie de afgelopen jaren heffingsvermindering verhuurderheffing ontvangen? Dan is dit arrest relevant. De vermindering verhuurderheffing moet nu als objectsubsidie worden afgeboekt op de fiscale boekwaarde van de woningen. Vanwege de afschrijvingsbeperking leidt dit in de meeste gevallen tot langdurig uitstel van vennootschapsbelasting. 

Voor de nog openstaande jaren adviseren wij de aangifte te herzien met een suppletie aangifte. Voor eerdere jaren die nog niet onherroepelijk vaststaan, adviseren wij om bezwaar aan te tekenen Voor jaren die al onherroepelijk vaststaan, kunt u een beroep doen op de foutenleer. 

Meer weten of hulp nodig bij de aangifte vennootschapsbelasting? 

Neem gerust contact met ons op. Onze ervaren adviseurs staan voor u klaar.