Rentestijgingen en de invloed op beleidswaarde bij woningcorporaties

 
Rentestijgingen en de invloed op beleidswaarde bij woningcorporaties
Gepubliceerd: 19-10-2022, laatst gewijzigd: 24-01-2024

De oplopende rente zet de investeringsruimte van corporaties onder druk. Als de financiële onzekerheid aanhoudt, kunnen de corporaties de beloofde nieuwe sociale woningen niet leveren. Enkel het afschaffen van de verhuurderheffing biedt niet voldoende financiële ruimte. 

Onlangs werden harde nationale prestatieafspraken gemaakt door Aedes, Woonbond, VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening gemaakt. Tegenover het verlagen en uiteindelijke afschaffen van de verhuurderheffing staan harde afspraken zoals het verdubbelen van de nieuwbouwproductie van corporaties naar 30.000 woningen per jaar. Daarnaast blijven ze investeren in de verduurzaming en verbetering van het bestaande bezit. Echter is dit realistisch in de huidige onzekere markt? Dit realisme is onder meer toetsbaar op basis van de beleidswaarde. 

Impact op kasstromen 

De huidige rentestijgingen hebben niet alleen impact op de kasstromen van een woningcorporatie. De disconteringsvoet is voor woningcorporaties ook een belangrijke parameter in het berekenen van de beleidswaarde. De toekomstige kasstromen in de beleidswaarde worden namelijk contant gemaakt met de disconteringsvoet. Hoe hoger de disconteringsvoet, hoe lager de waardering van een verwachte kasstroom in de toekomst is en dus ook hoe lager de beleidswaarde uiteindelijk zal zijn. Deze beleidswaarde is vervolgens weer een bepalende factor in de berekening van de Loan-To-Value, 

De disconteringsvoet bestaat eigenlijk uit drie onderdelen, namelijk de risicovrije voet gebaseerd op de kapitaalmarktrente, het marktrisico en een specifiek risico. Wanneer de kapitaalmarktrente stijgt, dan stijgt (uiteindelijk) dus ook de disconteringsvoet. Door de stijgende rente, stijgen ook de rendementseisen van beleggers, deze wordt namelijk tot uitdrukking gebracht middels de disconteringsvoet. De disconteringsvoet die woningcorporaties voor de beleidswaarde gebruiken, wordt dus ontleend aan de disconteringsvoet van de beleggers.  

De afgelopen jaren is gebleken dat de discontovoet voortdurend meebeweegt met de rente. Nu de rente zowel in 2021 als in 2022 een stijging laat zien, is daarom te verwachten dat in het komende Handboek marktwaardering de disconteringsvoet ook zal stijgen ten opzichte van voorgaand jaar. Echter, doordat de disconteringsvoet in het Handboek marktwaardering in eerste instantie uitgaat van de disconteringsvoet van het referentieobject ultimo jaar t-1 op basis van full taxaties (waarbij rekening wordt gehouden met op- en afslagen op basis van object specifieke kenmerken) en de marktontwikkelingen van het jaar t vervolgens worden meegenomen in een aparte opslag, zal de stijging van rente vooral in de factor voor het lopende jaar tot uiting komen. De stijging van de rente vond voornamelijk pas dit jaar plaats. Hierdoor is uiteindelijke effect op de disconteringsvoet voor de berekening van de marktwaarde 2022 nog onzeker. 

Hogere kosten voor onderhoud en beheer 

Naast de stijgende rente hebben woningcorporaties ook te maken met hogere kosten voor onderhoud en beheer. Een toename van deze kosten drukken eveneens de beleidswaarde bij woningcorporaties. In het beoordelingskader van Autoriteit woningcorporaties (Aw)/WSW wordt de huidige beleidswaarde gebruikt om de LTV te bepalen. Wanneer de maximale waarde van 85% van de LTV-grens wordt bereikt, dan zullen de toezichthouders ingrijpen. 

Tevens ontstaat er druk op de rentedekkingsgraad (ICR). De ICR toont de mate waarin de corporatie op basis van de operationele kasstroom in staat is de interest over de uitgaande schulden te betalen. De dekkingsgraad mag van de Aw/WSW niet lager zijn dan 1,4. Vanuit de opbrengstenkant zien corporaties dat door de hoge inflatie de koopkracht van huishoudens daalt, waarbij m.n. huishoudens met een laag inkomen aanzienlijk geraakt kunnen worden in hun financiële slagkracht en buffers. Daardoor is het (langer) niet wenselijk om de huurverhoging gelijk te stellen aan de inflatie en deze koppeling los te laten. Vanuit de kostenkant is de trend waarneembaar van oplopende rente en stijging van loon-, onderhoud-, algemene- en bouwkosten. Door deze ontwikkeling van druk op de inkomsten en stijgende kosten, daalt de rentedekkingsratio en loopt de corporatie in toenemende mate een financieel risico. 

Grote uitdagingen 

De sector heeft te maken met grote uitdagingen. Denk daarbij aan de huidige ontwikkelingen omtrent de eisen aan sociale woningbouw, de verduurzamingseisen en markt- en prijsontwikkelingen. Hierdoor komt veel af op woningcorporaties. Er zal sprake moeten zijn van een samenspel tussen de overheid en de sector rondom thema’s zoals huurprijsontwikkelingen/huurbevriezing en een eventuele herijking van de DAEB-grens. Corporaties zullen echter ook zelf moeten kijken naar de mogelijkheden binnen hun eigen beleid zoals hogere aanvangshuren binnen het huurbeleid of het verdergaand inzetten op het beperken van de stichtingskosten onder meer door innovatie.  
De beleidswaarde is immers de weerspiegeling van het corporatie eigen beleid! 

Meerjarenperspectief scenario 

Flynth adviseert daarnaast woningcorporaties daarom om in hun meerjarenperspectief scenario analyse op te nemen waaruit blijkt in hoeverre huidige ambities nog haalbaar zijn, men kan voldoen aan de prestatieafspraken waarbij de financiële continuïteit gewaarborgd blijft. 

 

Hebt u een vraag over dit artikel?

Stel uw vraag via het onderstaande formulier en dan nemen wij contact met u op.
 

Nieuws

Geschreven door: