Als een pachtovereenkomst van kleur verschiet

Praktijkverhaal van Colette Cohen, senior juridisch adviseur: “Onze cliënte was behoorlijk overstuur toen ik haar sprak. Ze vroeg of ik bij haar op bezoek wilde komen omdat ze een brief had ontvangen met de mededeling dat ze haar huis moest verlaten. Volgens de kinderen van haar overleden verpachter was er geen sprake meer van pacht en moest ze vertrekken. We spraken af dat ik nog diezelfde middag bij haar langs zou gaan om deze zaak door te nemen."
 
Ik stapte in de auto en reisde af naar het Limburgse land. Ik arriveerde bij een prachtige, goed onderhouden hoeve met een fraai aangelegde boerentuin. Cliënte vertelde dat wijlen haar man op deze pachtboerderij was geboren. Hun drie kinderen waren hier opgegroeid. De kinderen hadden gestudeerd in Maastricht en ze hadden alle drie een goede baan. Zij en haar man vonden het jammer dat de kinderen het bedrijf niet zouden overnemen. Maar volgens haar overleden man waren de kinderen geen echte akkerbouwers. Dat was toch iets wat je in je moet hebben. En dat hadden ze niet, vond hij. 

Vorig jaar was haar man overleden op 82-jarige leeftijd. Zelf was zij begin 70 en ze hield van de hoeve en van het tuinieren in de prachtige boerentuin. Ze was dan ook heel erg van slag toen ze vanochtend zo'n vervelende brief had ontvangen van de kinderen van de verpachter.  

Rustiger aan doen 

De verpachter was 85 geworden en er was altijd een meer dan goede verstandhouding geweest. Er was in het verleden afgesproken met de verpachter dat zij en haar man steeds iets minder grond zouden gaan bewerken en dat de gronden geleidelijk over zouden gaan naar een jonge akkerbouwer die volgens de verpachter zijn vak verstond. Zij en haar man vonden dat prima. Dan konden ze heel geleidelijk wat rustiger aan doen.  

Goed gedocumenteerde afspraken 

De afspraken over het afstaan van de grond waren wel steeds goed gedocumenteerd. De verpachter was altijd heel zorgvuldig en wilde dat de afspraken vastgelegd werden in pachtwijzigingsovereenkomsten die ook aan de grondkamer zijn toegestuurd. Alle juridische stukken bewaarden zij en haar man altijd in een grote ordner. Dan kon er niets wegraken. Ze liep naar het bureau dat in de kamer stond en overhandigde mij een dikke ordner die we met twee handen moesten vasthouden.  

Zeker 5 pachtwijzigingsovereenkomsten 

Toen ik de ordner opensloeg, zag ik een reguliere hoevepachtovereenkomst en zeker wel 5 pachtwijzigingsovereenkomsten, waarin het land werd afgestaan en de pachtprijs werd verlaagd. De laatste wijziging had tot gevolg dat de reguliere pachtovereenkomst nu nog betrekking had op de hoeve met een schuur, het erf met toegangsweg en een perceel dat nu dienst doet als tuin.  

Binnen 2 maanden de hoeve uit 

En dan die brief die ze nu van de kinderen van de verpachter had ontvangen. Je haren gingen er volgens cliënte van overeind staan. De kinderen schreven in deze aangetekende brief dat zij de pachtovereenkomst opzegden omdat geen sprake meer was van een bedrijfsmatige agrarische exploitatie. Ook schreven ze dat mevrouw binnen 2 maanden de hoeve moest verlaten. Als mevrouw daar niet vrijwillig toe bereid was, zouden er rechtsmaatregelen volgen.  

De toonzetting in de brief was uitermate vervelend en respectloos en correspondeerde volgens cliënte niet met de wensen van de oude verpachter. Dat was zo'n plezierige man geweest. Ze dacht er niet aan om gehoor te geven aan de brief. Ze bleef zitten waar ze zat en dan moest de politie haar maar uit het huis zetten. Ze betaalde altijd keurig de pacht. Schandalig dat dit zo maar kon.  

Welk advies kon ik haar geven? 

Allereerst heb ik haar geadviseerd om ‘verzet’ aan te tekenen tegen de opzegging. Op het moment dat een pachter een aangetekende opzeggingsbrief ontvangt, is het heel erg belangrijk om tijdig verzet aan te tekenen. Dit moet gebeuren binnen 6 weken na de datum waarop de opzeggingsbrief aangetekend is verzonden. Met het tijdig verzenden van een aangetekende verzetbrief bereikt de pachter dat de bal weer bij de verpachter ligt. Wanneer de verpachter de pacht daadwerkelijk wenst te beëindigen, zal de verpachter een procedure moeten starten bij de pachtkamer van de rechtbank. Wanneer de verpachter geen procedure start, loopt de pacht gewoon door.  

Bedrijfsmatige exploitatie heel geleidelijk afgebouwd 

Vervolgens was het uiteraard de vraag of de kinderen van de overleden verpachter deze ‘reguliere hoevepachtovereenkomst’ met een procedure konden beëindigen door zich op het standpunt te stellen dat geen sprake meer was van een agrarische bedrijfsmatige exploitatie. Een pachtovereenkomst kan worden beëindigd wanneer geen sprake meer is van een toekomstgerichte agrarische bedrijfsvoering. In de situatie van cliënte was de bedrijfsmatige exploitatie heel geleidelijk, met medeweten van de verpachter, afgebouwd.  

Reguliere pachtovereenkomst verschoot van kleur 

Of was er in deze situatie iets anders aan de hand? Immers, verpachter en pachter waren met elkaar overeengekomen dat de akkerbouwgrond geleidelijk, in gedeelten, uit de pacht werd genomen en aan een andere pachter werd gegund. De afspraken waren schriftelijk vastgelegd in pachtwijzigingsovereenkomsten. De laatste door beide partijen getekende pachtwijzigingsovereenkomst had geleid tot de huidige situatie. Met het maken van deze afspraken hebben verpachter en pachter bereikt dat de reguliere pachtovereenkomst ‘van kleur kon verschieten’ en is gewijzigd in een huurovereenkomst. In deze overeenkomst stelt de eigenaar van de hoeve het object (hoeve plus schuur), de toegangsweg en de tuin tegen een vergoeding beschikbaar aan de pachter, die nu dus een huurder is geworden.  

Huurovereenkomst 

Ik adviseerde onze cliënte dus om niet alleen verzet aan te tekenen, maar ook gelijk aan de kinderen van de verpachter te laten weten dat zij het object niet zou verlaten omdat zij met de vader van de kinderen de afspraak heeft gemaakt dat zij tegen betaling in het object mocht blijven wonen. Daarmee is nu sprake van een huurovereenkomst woonruimte.  

Kinderen schakelen advocaat in 

Zo geschiedde. De brief werd geschreven en 2 dagen na verzending van de brief werd ik al gebeld door een advocaat die door de kinderen was ingeschakeld. Hij kondigde aan dat hij per direct een pachtbeëindigingsprocedure bij de pachtkamer zou starten. Ik wenste hem veel succes en ik heb hem geattendeerd op de jurisprudentie die over dit onderwerp bestaat. Hij luisterde niet, want een week later ontving cliënte een dagvaarding. Het werd een procedure.  

Geen sprake van pachtovereenkomst 

De pachtkamer was van mening dat zij de kinderen van de voormalige verpachter niet kon ontvangen in de vordering omdat geen sprake meer was van een pachtovereenkomst. Er was inmiddels sprake van een huurovereenkomst, gelet op de afspraken die de vader van de kinderen met cliënte en met haar overleden man had gemaakt.  

Cliënte heeft vervolgens niets meer van de kinderen vernomen. Zij betaalt keurig de huur. Ook de advocaat heeft zich niet meer gemeld. De keer dat ik bij cliënte in de buurt was, heb ik haar een bezoekje gebracht om te vragen hoe het met haar gaat. Ze gaf ze mij een prachtig boeket met bloemen in allerlei kleuren uit haar mooie boerentuin.