My Flynth

Eigen woning

Heeft u een eigen woning? Lees hier alle belastingtips waar u nog dit jaar uw voordeel mee kunt doen.

Belastingtips voor als u een eigen woning in bezit heeft. Tips over onder andere de betaling van uw hypotheekrente, verhuren, verbouwen en aflossen van uw hypotheek. Heeft u vragen? Neem dan contact met ons op.

tips voor uw eigen woning

Als u in 2020 de AOW-leeftijd bereikt of vanwege een andere reden onder een lager belastingtarief valt, betaal dan in 2019 nog de hypotheekrente die betrekking heeft op de periode tot 1 juli 2020. U betaalt minder belasting doordat u deze rente dan tegen een hoger tarief aftrekt. In ieder geval is het zo dat het toptarief waartegen u de hypotheekrente kunt aftrekken in 2020 daalt van 49% naar 46%.

 

Let op!

Het heeft geen zin om voor een langere periode vooruit te betalen. Doet u dat toch, dan weigert de Belastingdienst de vooruitbetaalde rente als aftrekpost voor 2019.

Tip

Als u maar weinig hypotheekrente betaalt, kan het zijn dat de betaalde hypotheekrente feitelijk niet tot een belastingbesparing leidt. Dit effect kan mogelijk ongedaan worden gemaakt door hypotheekrente vooruit te betalen.

Bent u van plan om binnenkort uw schuldenvrije woning te verkopen en niet direct een nieuwe woning aan te kopen? Overweeg daarmee te wachten tot in 2020. Verkoopt u uw woning namelijk vóór 1 januari 2020, dan zal de ontvangen verkoopsom meetellen in de grondslag van de vermogensrendementsheffing van het jaar 2020 (peildatum 1 januari 2020). Verkoopt u de woning op bijvoorbeeld 5 januari 2020, dan valt de koopsom in 2020 niet in box 3.

Soms is het voordelig om uw eigenwoningschuld (gedeeltelijk) af te lossen. Heeft u bijvoorbeeld nog een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek met een vrij hoge rente en daarnaast belast vermogen in box 3 dat u kunt missen? Als het rendement op dat vermogen lager is dan wat u netto aan hypotheekrente betaalt, is aflossen waarschijnlijk interessant. Informeer hoeveel u boetevrij kunt aflossen. Meestal is dat hoogstens 10% van het (openstaande) hypotheekbedrag per jaar. Als u vóór 1 januari 2020 aflost, behaalt u hierbij een box 3-voordeel.

Let op!

Als u in 2020 geen eigenwoningschuld heeft of een eigenwoningschuld die minder bedraagt dan het eigenwoningforfait, krijgt u een extra aftrek. In 2019 bedraagt die aftrek 93 1/3 procent van het  saldo van het eigenwoningforfait en de betaalde rente, waardoor dat saldo voor maar 6 2/3% in de heffing valt. In de jaren na 2020 zal de extra aftrek steeds met 3 1/3 %-punt dalen.

Als u een flinke eigen woningschuld heeft maar daarover een lage rente betaalt, reken dan eens uit of het niet fiscaal voordeliger is om de schuld in box 3 te laten vallen. U verliest dan natuurlijk de renteaftrek in box 1, maar daar staat tegenover dat u minder vermogen heeft in box 3. Als het verschil tussen het forfaitair percentage in box 3 (maximaal 5,60% in 2019) en het hypotheekrentepercentage groot genoeg is, kan de hypotheekschuld in box 3 best gunstig zijn. Omdat een hypotheekschuld alleen onder strenge voorwaarden kwalificeert als een eigenwoningschuld, hoeft dat niet altijd even moeilijk te zijn. U moet zorgen dat u niet meer aan een van de voorwaarden voldoet. Heeft u bijvoorbeeld de hypotheek afgesloten bij een schuldeiser die geen aangewezen administratieplichtige is (zoals ouders of een eigen B.V.), dan kunt u de voorwaarden voor eigenwoningschuld verbreken door uw informatieplicht te verzaken. Regel dit al in 2019, dan heeft u er al in 2020 profijt van.

Let op!

De zogenaamde bestaande eigenwoningschulden van voor 2013 kunnen niet zo eenvoudig worden ‘omgevormd’ tot een box 3 lening. Bespreek de mogelijkheden met uw Flynth adviseur.

Bent u van plan om uw eigen woning te laten verbouwen? Als u dit nog in 2019 regelt en de verplichtingen met de aannemer dus aangaat vóór 1 januari 2020, verlaagt u uw grondslag voor de heffing in box 3.

Als u van plan bent om uw eigen woning te verhuren, stel dit dan uit tot na 1 januari 2020. Zodra u uw eigen woning voor langere tijd verhuurt, is de woning namelijk geen eigen woning meer maar een beleggingspand. Hierdoor gaat de woning van box 1 over naar box 3, waar zij meetelt voor de grondslag voor de box 3-heffing. Even wachten is dan dus verstandig.

Let op!

Verhuurt u vanaf 1 januari 2020 (peildatum), dan telt de woning voor heel 2020 mee voor de heffingsgrondslag voor box 3.